耐震基準の改正が類似した法改正
実は似たようなことが昔ありました。
それは同じく住宅の質の三大要素の一つである、「耐震」でです。
<<耐震については詳しくはこちら>>
耐震基準ではザックリ分けると1981年に施行された
現在の基準である「新耐震」と、それ以前の「旧耐震」という分け方が出来ます。（細かくはもっとありますが）
この1981年より前の建物を「既存不適格」といいます。
言葉は難しいのですがどういうことかというと、現在の耐震性を満たしていない違法建築という意味です。
ただ、違法建築と言ってしまうと、建てた当初は合法だったので、違法建築と言われるのは、少々可哀想ではないですか。
で、ひねりだした名前が、「既存不適格」。
現行法で見るとNGだけど、建築当時は適法だったから限りなく違法に近いが違法とは言いにくいなー、という意味です。
「既存不適格な家」は違法ではありませんが、この家を財産と見たときにどう影響があるのか？
財産価値はどうなのか？ここが私たち家を買う人間からすると重要な問題ではないかと思います。
ストレートに言うと、「既存不適格」な家は住宅ローンがつきにくい場合が多くなります。
というのは、現行法に照らし合わせると違法建築なので、銀行さんは違法な家にお金を貸すのを嫌がります。
とはいえ完全な違法建築ではないので貸す場合もあり、日本の銀行さんには全く貸さないわけではありませんが、
万が一返済が滞った場合に、競売で売る時に違法建築は売りにくい為に敬遠しています。
そこで銀行さんは、「いやー、この物件にはお金貸せませんかね」。
もしくは、「いやー、土地の担保価値からするとこのぐらいの金額でしょうか」ということで、かなり貸出額を低く抑えてきたりします。そのため、
「既存不適格な家」はファイナンス的理由で市場から退場させられてしまいます。
つまり、資産価値が一気に下がる。
ということによってソフトランニングで、退場して、壊してもらうか、直してもらうということを、この20年以上強要してきました。
耐震と同じことが2020年以降、省エネルギー性能についても行われる
省エネ性能の足りていない住宅というのは、
実はあと2年したら既存不適格物件になりますから、同じ理由で、リフォーム費用があとでかさんだり、売ったり貸したりするときにネックになる可能性が高いのです。
もし、今後新築住宅を建設予定の場合、省エネルギー性能だけは、
特にリフォームすると費用がかさむ断熱性能だけは、最低でも2020年の義務基準予定の
「次世代省エネルギー基準を超えるレベル」にしておく必要があります。
家を建てる場合は、
Q値2.7は最低、少なくとも1.9以下、出来れば1.6以下にしておけば将来の既存不適格リスクを低く抑えることが出来ます。
（Q値とは日本で一般的な断熱性能の数値基準で、家全体から一時間当たりに漏れる熱の量を床面積で割った値です。
小さいほどに熱が漏れない高性能な家という事になります。）
新築の半分以上は2年後に資産価値がガタ落ち！
実は今、新築されている住宅の半分は既存不適格で、2020年以降の最低基準を満たしていません。
つまり、省エネ基準に着目しておかないと、50%以上の確率で、2年後に資産価値が激減してしまいます。
あり得ないですよね。
2年後に一気にがた落ちの（まあ家電ならよくあることですが）去年買ったモデルは今買うと半額なってしまいます。
同じことがこの住宅で、35年の住宅ローンを組んだのに、残り30年にして違法建築扱いされてしまうという、とんでもないことが目の前で行われている。
建築業者さんは、いかに私たちの財産権について理解が足りないのか。
ここを知らないで買ってしまうと本当に大変です。
消費者は自分で情報武装していかないとやられてしまいます。
今は違法ではないからOKです。
でも2年後は資産価値がガタ落ちですけどね。
ついでに光熱費も高いですよ・・・
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メールでのお問い合わせ ⇒ info@brain-home.co.jp
ちなみにBRAIN HOMEはすでに基準をクリアしております。
